中文字幕一区久久久久,美女午夜黄色网站在线观看视频,国产毛片一区二区三区,www.4455三级免费.com,美女现场a级片在线观看,亚洲老妇人成人片在线观看,麻豆综合网

16年500家產(chǎn)業(yè)園區(qū)實戰(zhàn)經(jīng)驗

free hotline

13302406308

規(guī)劃先行敗一半,園區(qū)開發(fā)的正確步驟

瀏覽次數(shù):447       發(fā)表時間:2020-04-21

標題不是在危言聳聽,也不是在博取眼球,而是在陳述一個事實。

同時這里沒有任何貶低設計院的意思,事實上我們跟很多優(yōu)秀的設計院機構都有非常深度和良好的合作。即便產(chǎn)品設計失敗了,也不能怪設計院,是投資商自己的抉擇問題。

臣通對后期招商運營有困難的園區(qū)做了一個統(tǒng)計,大約60%的原因是規(guī)劃設計的問題(20%是政府博弈與政策限制問題,20%是營銷拓客和招商的問題)。也就是產(chǎn)品硬傷,到招商階段不符合市場和客戶的需求。可是你房子已經(jīng)建了,怎么辦呢?

到現(xiàn)在為止,大部分園區(qū)的思維還是“產(chǎn)品思維”,也就是按照“拿地—規(guī)劃—建設——招商”四步曲在走。房地產(chǎn)開發(fā)就是這樣典型的產(chǎn)品思維,甲方思維。

而臣通一直用的模式,也是產(chǎn)業(yè)園區(qū)最正確的模式,是“用戶思維”。也就是先找到目標客戶,研究他們的需求,根據(jù)他們的需求來規(guī)劃設計,實施“以需定品”、“以銷定產(chǎn)”。說互聯(lián)網(wǎng)思維是用戶思維都提了多少年了,我們也天天在學習,但為什么還是這套搞法呢?可見慣性的力量實在過于強大。

中國改革開放至今,整體商業(yè)文明和模式大致經(jīng)歷三個階段,第一階段就是產(chǎn)品思維,因為市場供不應求,有產(chǎn)品就是王者;第二階段是渠道思維,產(chǎn)能開始過剩,市場競爭加劇,能賣貨的就是霸主。國美、蘇寧、淘寶就是渠道思維時代崛起的代表。第三階段也就是現(xiàn)在,整體進入了互聯(lián)網(wǎng)用戶模式,以用戶需求為原則,反向個性化定制。這三個階段的演變主要由社會消費品為主導在推進。

房地產(chǎn)開發(fā)高大上,也很掙錢,但它的商業(yè)模式階段一直很落后,基本一直處于產(chǎn)品思維階段,當然也說明這個行業(yè)命好運好,有產(chǎn)品不愁賣的模式誰不喜歡?這兩年才進入渠道階段,房子不好賣了,渠道賣房模式是主流了。要進入用戶模式階段我看還早得很,傳統(tǒng)實業(yè)的轉型升級其實也是這個瓶頸。搞產(chǎn)品,搞渠道的時間太長了,基因不好改變啊。

可我們產(chǎn)業(yè)園區(qū)天然就必須是用戶思維模式,從誕生那一天就是!

1587110838321232.jpg

因為產(chǎn)業(yè)園區(qū)是為產(chǎn)業(yè)服務的,不同的地區(qū)產(chǎn)業(yè)基礎不同,區(qū)位條件不同,不同企業(yè)對用房、政策、服務的需求不同。你必須要提前調(diào)研清楚到底哪些產(chǎn)業(yè),哪些企業(yè)群體有落戶你園區(qū)的意愿?他們分布在哪里?對用房(30多項要素)、政策、產(chǎn)業(yè)服務有什么具體的需求?他們?yōu)槭裁催w移到你園區(qū)?等等。你怎么敢憑設計院畫圖或自己的臆斷來規(guī)劃設計呢?

所以產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的正確步驟應該是:

第一步:謹慎選址拿地。(詳細請閱讀《產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商,從拿地立項開始》)

第二步:精確定位。(包含市場調(diào)研、產(chǎn)業(yè)定位、政策落位、區(qū)位發(fā)展與業(yè)態(tài)開發(fā)節(jié)奏、客群定位、遷移要素定位、需求定位、產(chǎn)品定位、服務定位、盈利模式定位、經(jīng)濟測算等等,詳細請閱讀《為什么說產(chǎn)業(yè)園區(qū)“成敗看定位”?》)

第三步:規(guī)劃設計。規(guī)劃設計一定要放在定位之后,設計院不可以按照自己的經(jīng)驗和思維隨便發(fā)揮來設計產(chǎn)品,我們服務的項目設計院必須按照我們和項目方共同審定的設計任務書來設計。也就是臣通操盤園區(qū)的第一大法則“無定位不規(guī)劃”—“以需定品”。

第四步:營銷推廣拓客。而不是馬上進入建設階段。提前營銷推廣拓客有兩個好處,一是對之前的定位和規(guī)劃設計再次進行驗證,如果有問題和變化還可以在動工之前調(diào)整。二是提前儲備客戶,為招商做準備。

第五步:招商簽約。此時也不要急著動工建設。此時要做到臣通操盤園區(qū)的第二大法則“無招商不建設”—“以銷定產(chǎn)”。哪怕先簽意向、認購、定制協(xié)議都行,反正要先鎖定客戶并且收到一定量的錢,然后再動工,基本就沒有風險了嘛。此時如還發(fā)現(xiàn)了問題,大不了想辦法再去改改規(guī)劃嘛,規(guī)劃總是有辦法改的,房子建好了可就改不了。臣通代理招商的園區(qū)很多都跟項目方有合同約定:當期動工面積不得超過已經(jīng)招商簽約面積的150%。

第六步:動工建設,交房、服務運營。此時沒有了任何壓力和風險,現(xiàn)金流轉的流暢,利潤已經(jīng)預期入袋。想想就開心,對吧!

以上就是產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)正確的步驟,也是臣通一直以來堅持的園區(qū)招商運營操盤流程和原則,所以我們服務運營的園區(qū)招商成功率才能達到95%以上。如果你也能嚴格按照這個步驟操作,怎么會失控呢?怎么可能失敗呢?有時候我們真的想不通,都是資產(chǎn)幾十上百億的公司和老板,怎么這么簡單的道理都不明白呢?


標簽:   園區(qū)開發(fā) 園區(qū)規(guī)劃